中国最有爆发潜力的强二线城市!120万人口涌入,但每年却有无数购房者踩坑

  最近,武汉出了个大消息。

  2021年武汉统计公报发布,常住人口新增120.12万,再次反超郑州夺回中部人口第一城,人口增量全国第一!

  大武汉,又神气了一次!

  刚好,最近也有不少粉丝朋友,问我今年武汉今年能不能买?应该怎么买?想到去年武汉考察后,还拖更一篇,所以这次还是先写武汉。

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  武汉今年能不能买?适不适合买?

  答案是完全可以。

  买房,无非是在保障居住的情况下,最大程度的保值增值,所以判断能不能买,最重要的就是成本,好的板块成本低了,房价自然降了。

  就现在武汉市场来说,买房成本相较于去年大幅下降了。

  3月26日,武汉房贷利率再次下调48个BP,首套房贷利率降至5.2%,二套房贷款利率降至5.4%。

  当然,房贷利率只是很小的一方面。

  更重要的是,房价真的降了!

  我问了不少板块的中介朋友,发现很多核心板块的标杆项目也没熬住,相比去年至少5k左右的跌幅。

  比如光谷关山的保利时代,去年巅峰时期成交一度跑到4万,如今成交均价大约在3.5万。

  比如武昌复地东湖国际,作为对口武汉和珞喻路中学的双学区房,去年曾经一度炒到5万,现在已经回落到4.5万。

  90平的三房,相比去年就少了45万,直接省了辆车。

  新房市场降价幅度不大,但是与去年相比,基本持平甚至有所下降。

  比如光谷的旭辉,去年5月份考察时,价格几乎去到2.8万,最近新加推的楼盘也就2.7万左右。

  比如江汉区的福星惠誉,去年价格大概在2.5万,最近即将加推的24小高层,预计10层以内价格还是2.5万。

  武汉市场,目前不说回落到了最低点,至少已经跌出了一定的幅度。

  并且随着最近政策回暖,武汉市场实际已经在悄悄复苏了。

  3月新建住房成交套数10368套,环比上涨78.63%。

  二手住房成交5826套,根据中国房价行情网检测,二手房价同比同比上涨3.68%。

  现在算不上大热,但是市场回暖企稳的趋势非常清晰。

  正如我前文所说,买房看的就是成本与涨幅,房价回落实际上就意味着上涨的空间,再加上武汉目前房贷利率也在下降,热门核心板块也再也不需要茶水费、排位费。

  综合来看,今年确实是武汉买房不可多得的好时机。

  只是武汉,应该怎么买?

  武汉楼市,是一个非常容易踩坑的市场。

  可以说让刚需迟疑,让投资客迷茫也不为过。

  为什么这么说?

  不是因为武汉没有价值,而是因为武汉太大、太散。

  武汉有多大?

  武汉的建成区面积排名全国第五,仅次于北上广深四座城市,大江大湖大武汉汉,绝非戏言。

  武汉有多散?

  长江和汉江已经将这座城市一分为三,此外武汉内部还有不少湖泊和山脉,将这座城市彻底打散打乱。

  “大”意味着买房人有很多选择,“散”又意味着板块过于零散,又大又散,这就跟玩游戏叠buff似的,形成了最独特的武汉市场特点。

  也让武汉买房的难度,升级、升级再升级!

  如何在武汉买对?武汉买房逻辑到底是什么?

  实际上影响武汉楼市的有4大明显的要素:

  1、环线论。

  很多自媒体会告诉你,武汉是有环线的,要尽量买在三环内。

  是的,整体看武汉市场似乎如此,二环内价格比三环内贵,三环内要比三环外贵。

  看起来符合逻辑,但实际上又很容易被推翻。

  比如,武昌内环滨江价格干不过二环内的中南次新;比如,三环外的金银湖甚至要比二环内的�~口还要贵;比如,早已跳脱出环线论光谷。

  武汉房价,显然不是唯环线论的。

  2、商圈

  这是武汉楼市,不太明显但本地刚需又非常认的一条线,这一点在重庆也有体现。

  根本原因都是这两座城市太散了。

  现在的武汉,我认为可以分为三个中心,一个是汉口,一个是武昌,一个是光谷。

  很多在光谷的大学生,可能毕业之后主动活动范围也在光谷,我有个朋友毕业的时候都认为光谷是武汉的市中心。

  虽然有些离谱,但是在武汉却是事实。汉口人很少去武昌乃至光谷,武昌人最多也就去去汉正街,再加上光谷这个新崛起的后辈,彻底固定了武汉多中心的城市布局。

  这类城市,真正能汇聚人气,形成共识的,往往就是商圈。

  在武汉,你跟的士师傅报武汉天地、武商广场、楚河汉街、万达广场、汉正街这些,比说武汉CBD、二七滨江管用。

  普通老百姓(603883),认的就是配套与人气。

  这些商圈往往成为买房板块中心的代表。

  3、次新,或者说改善。

  武汉这座城市,二环内拆迁旧改做得非常之慢,二环内市区的新房和次新房度很稀缺,供应也大多集中在三环甚至更外环的位置。

  再加上武汉又是一座超高层非常流行的城市,动辄就是40-50层的层高,25%的大公摊,再加6梯3户的梯户比,这都导致武汉市区内居住体验不算太佳。

  武汉市区,实际上非常稀缺改善产品。

  当然,这里的改善,指的是楼龄新、产品好的房子,比如容积率在3以下,小区不再是超大社区2000户以内,33层以内小高层,2梯一户等等。

  实际上这一点,在市场上已经开始出现了。比如武昌的融创中心壹号院,哪怕没有优质学区,光是产品好,靠近商圈,就能卖到4.5万的价格。

  这应该是武汉未来10年的一个非常突出的趋势。

  4、是学区。

  武汉学区的溢价不低,教育资源也相对比较集中,基本汇聚在武昌和江岸区,差价拉的很大。

  二七滨江+强学区,价格能够去到6-7万,楼龄老的一梯队学区房价格也在4万。武昌对口武汉小学和武珞路中学双学区的房子,价格也基本在5万左右。

  比如武昌的复地,应该是武昌唯一次新学区房,对口武汉小学和武珞路中学新校区,新校区还没有出过中考成绩,去年价格一度被炒到5万。

  以上这4点,就构成了武汉市场,散乱但可以明显捕捉到的逻辑,总结下,作为刚需想要在市区选筹,遵循以下三点:

  1、武汉并不是唯环线论的,但二环整体优于三环,三环整体优于外环;

  2、商圈大多代表着武汉各区的核心,环线之内判断核心要看商圈;

  3、有学区需要选学区,否则,考虑极致改善,优质产品在武汉市区也是真正稀缺。

  当然,上述没有包括光谷,光谷的选筹思路,我放在投资来说:

  武汉目前,最清晰的两条投资思路如下:

  第一是滨江。

  以武汉目前的城市发展规划来看,最清晰就是要打造长江主轴,这也是南京、重庆等很多城市,都在坚持的方向。

  因为任何一座城市,不仅需要科技产业强区,还需要能够代表城市共识和特色的中央商务区。

  站在武汉现在来看,滨江是必然趋势,这也是武汉市区,未来最清晰的一条投资思路。

  目前完成度最高的是二七滨江,但是二七滨江的价格已经6-8万,纯投资这个价格,更建议选择北上广深。

  目前相对来说,在价格更合适,也有一定本地认可度的是武昌滨江,目前价格在3万-4万都有,除此之外,青山滨江、白沙洲滨江,汉阳滨江,这些只能算刚需版块,投资又不太适合。

  其次就是武汉,就是光谷东!

  这是武汉打造最成功的产业新城,也是武汉本地和外地认可度都非常高的投资板块。

  只是根据目前的市场来看,有点让人头疼。

  光谷目前主要的版块就是老关山版块、光谷中心城版块,光谷南版块,以及左岭、花山这些。

  关山是光谷过去的老核心,目前地块也不多了。光谷中心城市武汉现在打造的新中心,预计2025年成型,小米、华为以及诸多生物企业都放在这里,足以见武汉政府的重视。

  只是光谷中心城目前的问题是,靠近光谷五路核心的新房供应几乎没有了,二手市场经过去年上涨,已经达到2.3-2.9万,几乎可以匹配老关谷的核心。

  以现在的价格入手光谷中心城,就要有3-5年的耐心。

  除此之外,光谷还有一个外溢的问题,最具争议的是光谷中心南、左岭以及花山。

  可以说,都有缺点。

  花山,一个顶着刚需价格的纯改善版块;左岭几乎已经快到鄂州,光电产业已经落地,但是成熟度还不高;光谷偶尔有1-2盘相对靠近光谷中心城核心,但同样面临落地程度不高的问题。

  这些板块想要发展起来,也是至少有10年的预期和打算。

  武汉很大,光是写这些已经3000多字了,限于篇幅问题,这篇不能展开继续再说,如果大家对武汉感兴趣,可以扫描下方二维码,添加我们的房产规划师,根据你的情况,来具体帮您匹配武汉的买房策略。

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